Interview sur les enjeux de la maintenance immobilière

3 questions à Mike Sissung, qui anime la formation Optimiser la maintenance de vos bâtiments.

1 - Quels sont les nouveaux enjeux immobiliers auxquels doivent faire face les responsables maintenance ?

Les responsables de maintenance immobilière sont souvent en « Entre deux ». Effectivement leur rôle se situe entre leur client, le propriétaire, qui souhaite le meilleur rendement au moindre coût et l'utilisateur final, le locataire, qui attend un maximum de confort pour le minimum de charges.

Le responsable de maintenance doit ainsi jongler avec les évolutions fortes de la réglementation et plus particulièrement les nouvelles règles liées au développement durable et à la maîtrise affichée des pollutions. La publication et le suivi de la RSE (Responsabilité Sociétales des Entreprises) s'inscrivent dans le cadre de l'article 225 du grenelle 2. Les grands points impactant la maintenance sont :

-       la mise en place de programme de gestion des risques

-       une surveillance accrue des principes de sécurité

-       des programmes d'assurance qualité et l'application des dernières normes

-       la corrélation de la nature du lien social avec la performance

-       une communication interne et externe avec la publication de bilans environnementaux

2 - Comment intégrer les problématiques environnementales à sa réflexion ?

De fait le responsable maintenance doit, par la publication annuelle de résultats, fournir en permanence la preuve que dans la conduite et l'exécution de son entretien - maintenance il tient compte de l'évolution des contraintes réglementaires fortes dans trois domaines fondamentaux en maintenance - L'énergie et les fluides - Les déchets - Les pollutions (Olfactives, Sonores, Visuelles...).

Les différents ratios comparatifs demandés par l'industrie immobilière (kWhep/m²/an, kg équivalent CO²/m²/an, kg de déchets/personne/an...) l'oblige à revoir le suivi et le comptage d'informations très variées intégrant la traçabilité des données fournies.

L'intégration de ces problématiques sont au centre des préoccupations communes de l'ensemble des intervenants de l'industrie immobilière par la volonté de prouver via des certifications (Certivéa HQE Exploitation - BREEAM in use...) le respect de la prise en compte de la problématique environnementale dans l'exploitation des bâtiments.

Le responsable maintenance va intégrer dans ces pratiques l'achat responsable de produits et matériaux ou matériels répondant à des critères de non pollution, de recyclabilité totale, de sobriété en matière de consommation d'énergie ou de fluide, de provenance de proximité pour éviter l'augmentation des effets de l'énergie grise et du carbone gris.  

3 - Pourquoi et comment raisonner en coût global ?

La première contrainte du responsable de maintenance est la maîtrise des coûts (Energies - Fluides - Matériels et matériaux - Main d'œuvre), pour ce faire il doit en permanence se poser la question : Est-ce que cela entre dans mon budget ?

Le « coût global » outil d'aide à la décision qui implique la maîtrise parfaite du bon sens (au sens paysan du terme) va lui permettre d'analyser comparativement différentes solutions.

Le raisonnement en coût global n'a bien sûr d'intérêt que dans la comparaison de plusieurs variantes. Le coût global relatif est un outil d'aide à la décision cherchant à accumuler les choix vertueux. Il s'agit, par un processus itératif, de classer les variantes en quantifiant leurs écarts de performances. Ce type d'approche vise d'abord à fiabiliser les arbitrages en éclairant les décisions par des évaluations comparatives de plusieurs solutions impliquant des coûts différés, des durées de vie ou autres performances de différentes natures.

Elle peut, par exemple, aider à répondre aux questions suivantes :

• « Dans quels types de performances est-il pertinent de faire porter son effort ? »
• « Est-il efficient d'investir dans des solutions exemplaires de développement durable en lieu et place d'actions conventionnelles calées sur le niveau réglementaire ? »
• « Comment ajuster et optimiser le mix entre actions innovantes et maîtrisées ? »
• « Quel niveau optimal de performance viser et quelles solutions de construction durable privilégier compte tenu des impacts environnementaux et des objectifs de développement durable ? ».

Concrètement, il s'agit de recenser et de chiffrer les avantages les plus significatifs différenciant deux solutions pour déterminer laquelle sera plus avantageuse sur une période donnée.

Le responsable maintenance est directement impliqué par l'application de la méthode du coût global car il doit impérativement conjuguer choix au meilleur coût avec une durée de vie la plus longue possible pour obtenir le résultat le plus à même de contenter son client « Le propriétaire » et satisfaire les besoins de ses clients indirects « les utilisateurs ».