{"id":1669,"date":"2018-11-30T17:07:56","date_gmt":"2018-11-30T16:07:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/?p=1669"},"modified":"2021-11-09T11:50:55","modified_gmt":"2021-11-09T10:50:55","slug":"bail-commercial-3-precisions-sur-le-loyer-variable","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/bail-commercial-3-precisions-sur-le-loyer-variable\/","title":{"rendered":"Bail commercial # 3\u00a0: pr\u00e9cisions sur le loyer variable"},"content":{"rendered":"

Le juge des loyers commerciaux est-il comp\u00e9tent pour la fixation des loyers binaires\u00a0?<\/p>\n

Lors de la conclusion d\u2019un bail commercial, bailleur et preneur ont toute latitude pour fixer le montant du loyer. En pratique, ils se r\u00e9f\u00e8rent \u00e0 la valeur locative du local (surface, \u00e9tat…), \u00e0 sa destination (utilisation qui en est faite), \u00e0 leurs obligations respectives, aux facteurs locaux de commercialit\u00e9 (attractivit\u00e9 de la ville ou du quartier, moyens de transport \u00e0 proximit\u00e9…) et aux prix pratiqu\u00e9s dans le quartier.<\/p>\n

En outre, les parties peuvent \u00e9galement inscrire au bail une \u00ab\u00a0clause-recettes\u00a0\u00bb pr\u00e9voyant un loyer en partie variable en fonction du chiffre d\u2019affaires d\u00e9gag\u00e9 par le preneur et une partie fixe, appel\u00e9e le loyer minimum garanti (LMG).<\/p>\n

Surtout pratiqu\u00e9 dans les centres commerciaux, ce loyer binaire a longtemps pos\u00e9 questions car il d\u00e9roge au statut des baux commerciaux concernant les r\u00e8gles de fixation du montant du loyer. C\u2019est ainsi que, dans les ann\u00e9es 90, depuis le c\u00e9l\u00e8bre arr\u00eat \u00ab\u00a0Th\u00e9\u00e2tre Saint Georges\u00a0\u00bb, en cas de d\u00e9saccord des parties sur le montant du loyer en renouvellement, les juges ont estim\u00e9 que le principe de la fixation de celui-ci \u00e0 la valeur locative du bien \u00e9tait inapplicable et \u00e9chappait \u00e0 leur comp\u00e9tence.<\/p>\n

Ils renvoyaient alors les parties \u00e0 leur propre convention. Cons\u00e9quence\u00a0: les clauses relatives au loyer devaient \u00eatre correctement r\u00e9dig\u00e9es. \u00c0 d\u00e9faut, le loyer risquait de ne pas \u00e9voluer. Les bailleurs institutionnels (personnes morales g\u00e9rant un parc de biens immobiliers) r\u00e9adaptaient ainsi, au fil du temps, la r\u00e9daction des clauses de loyer binaire selon l\u2019\u00e9volution de la jurisprudence.<\/p>\n

Le recours au juge des loyers commerciaux<\/strong><\/h2>\n

Et la pratique a progressivement opt\u00e9 pour des clauses pr\u00e9voyant la fixation du LMG du bail renouvel\u00e9 \u00e0 la valeur locative du bien. Parall\u00e8lement, les parties stipulaient une clause reconnaissant au juge des loyers commerciaux le pouvoir de d\u00e9terminer la partie fixe du loyer en cas de d\u00e9saccord entre elles.<\/p>\n

Ainsi, d\u2019un c\u00f4t\u00e9, les bailleurs se pla\u00e7aient en dehors du statut des baux commerciaux en pr\u00e9voyant un loyer variable binaire pour \u00e9chapper \u00e0 l\u2019application de certaines r\u00e8gles et, d\u2019un autre, elles souhaitaient revenir dans le giron de ce statut afin de donner comp\u00e9tence au juge pour fixer le montant du loyer.<\/p>\n

Mais deux arr\u00eats de cours d\u2019appel ont suscit\u00e9 un certain remous au sein des bailleurs institutionnels\u00a0en 2014 et 2015. Ils ont en effet pr\u00e9cis\u00e9 que le statut des baux commerciaux n\u2019envisageant pas un loyer composite, le juge des loyers commerciaux li\u00e9 \u00e0 l\u2019application de ces r\u00e8gles statutaires ne pouvait pas \u00eatre comp\u00e9tent pour fixer un loyer dot\u00e9 d\u2019une structure binaire.<\/p>\n

C\u2019\u00e9tait n\u00e9anmoins sans compter un arr\u00eat de la Cour de cassation du 3 novembre 2016\u00a0reconnaissant au juge le pouvoir de fixer le LMG \u00e0 la valeur locative en pr\u00e9sence d\u2019une clause lui donnant comp\u00e9tence pour le faire !<\/p>\n

Jurisprudence qui a sembl\u00e9 mettre un terme aux laborieuses controverses portant sur le loyer variable mais qui n\u2019a cependant pas \u00e9t\u00e9 suivie par la cour d\u2019appel de Versailles dans son arr\u00eat du 19 septembre 2017\u00a0! En effet, les juges ont adopt\u00e9 une position assez extr\u00eame en consid\u00e9rant comme nulle la clause qui donne comp\u00e9tence au juge des loyers alors que le bail pr\u00e9voit un mode binaire de fixation du loyer.<\/p>\n

Cet arr\u00eat ayant toutefois fait l\u2019objet d\u2019un pourvoi, on esp\u00e8re qu\u2019il donnera peut-\u00eatre l\u2019occasion \u00e0 la Cour de cassation d\u2019apporter le fin mot \u00e0 cette histoire\u2026<\/p>\n

Vous souhaitez en savoir davantage sur les derni\u00e8res nouveaut\u00e9s en mati\u00e8re de bail commercial\u00a0? D\u00e9couvrez notre formation sur les baux commerciaux.<\/a><\/p>\n\n\n

<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Le juge des loyers commerciaux est-il comp\u00e9tent pour la fixation des loyers binaires\u00a0? Lors de la conclusion d\u2019un bail commercial, bailleur et preneur ont toute latitude pour fixer le montant du loyer. En pratique, ils se r\u00e9f\u00e8rent \u00e0 la valeur locative du local (surface, \u00e9tat…), \u00e0 sa destination (utilisation qui en est faite), \u00e0 leurs […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":1670,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_mi_skip_tracking":false},"categories":[199,208],"yoast_head":"\nBail commercial # 3\u00a0: pr\u00e9cisions sur le loyer variable - Mag des comp\u00e9tences - Comundi<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Comment sont fix\u00e9s les loyers commerciaux ? Le juge des loyers commerciaux est-il comp\u00e9tent pour la fixation des loyers binaires\u00a0?\u00a0\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/bail-commercial-3-precisions-sur-le-loyer-variable\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"fr_FR\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Bail commercial # 3\u00a0: pr\u00e9cisions sur le loyer variable - Mag des comp\u00e9tences - Comundi\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Comment sont fix\u00e9s les loyers commerciaux ? Le juge des loyers commerciaux est-il comp\u00e9tent pour la fixation des loyers binaires\u00a0?\u00a0\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/bail-commercial-3-precisions-sur-le-loyer-variable\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Mag des comp\u00e9tences - Comundi\" \/>\n<meta property=\"article:publisher\" content=\"https:\/\/www.facebook.com\/Comundi\/?fref=ts\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2018-11-30T16:07:56+00:00\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2021-11-09T10:50:55+00:00\" \/>\n<meta property=\"og:image\" content=\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/wp-content\/uploads\/2018\/11\/Bail-com-03-e1543593895467.jpeg\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:width\" content=\"1000\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:height\" content=\"667\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:creator\" content=\"@ComundiActu\" \/>\n<meta name=\"twitter:site\" content=\"@ComundiActu\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Dur\u00e9e de lecture est.\">\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"3 minutes\">\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"Organization\",\"@id\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/#organization\",\"name\":\"Comundi\",\"url\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/\",\"sameAs\":[\"https:\/\/www.facebook.com\/Comundi\/?fref=ts\",\"https:\/\/www.linkedin.com\/company\/comundi\/\",\"https:\/\/www.youtube.com\/user\/ComundiFormations\",\"https:\/\/twitter.com\/ComundiActu\"],\"logo\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"@id\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/#logo\",\"inLanguage\":\"fr-FR\",\"url\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/wp-content\/uploads\/2018\/01\/comundi.png\",\"contentUrl\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/wp-content\/uploads\/2018\/01\/comundi.png\",\"width\":300,\"height\":300,\"caption\":\"Comundi\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/#logo\"}},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/#website\",\"url\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/\",\"name\":\"Mag des comp\\u00e9tences - Comundi\",\"description\":\"Le magazine des m\\u00e9tiers de demain\",\"publisher\":{\"@id\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/#organization\"},\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/?s={search_term_string}\",\"query-input\":\"required name=search_term_string\"}],\"inLanguage\":\"fr-FR\"},{\"@type\":\"ImageObject\",\"@id\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/bail-commercial-3-precisions-sur-le-loyer-variable\/#primaryimage\",\"inLanguage\":\"fr-FR\",\"url\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/wp-content\/uploads\/2018\/11\/Bail-com-03-e1543593895467.jpeg\",\"contentUrl\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/wp-content\/uploads\/2018\/11\/Bail-com-03-e1543593895467.jpeg\",\"width\":1000,\"height\":667,\"caption\":\"Les loyers commerciaux\"},{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/bail-commercial-3-precisions-sur-le-loyer-variable\/#webpage\",\"url\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/bail-commercial-3-precisions-sur-le-loyer-variable\/\",\"name\":\"Bail commercial # 3\\u00a0: pr\\u00e9cisions sur le loyer variable - Mag des comp\\u00e9tences - Comundi\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/#website\"},\"primaryImageOfPage\":{\"@id\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/bail-commercial-3-precisions-sur-le-loyer-variable\/#primaryimage\"},\"datePublished\":\"2018-11-30T16:07:56+00:00\",\"dateModified\":\"2021-11-09T10:50:55+00:00\",\"description\":\"Comment sont fix\\u00e9s les loyers commerciaux ? Le juge des loyers commerciaux est-il comp\\u00e9tent pour la fixation des loyers binaires\\u00a0?\\u00a0\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/bail-commercial-3-precisions-sur-le-loyer-variable\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"fr-FR\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/bail-commercial-3-precisions-sur-le-loyer-variable\/\"]}]},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/bail-commercial-3-precisions-sur-le-loyer-variable\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"item\":{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/\",\"url\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/\",\"name\":\"Accueil\"}},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"item\":{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/bail-commercial-3-precisions-sur-le-loyer-variable\/\",\"url\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/bail-commercial-3-precisions-sur-le-loyer-variable\/\",\"name\":\"Bail commercial # 3\\u00a0: pr\\u00e9cisions sur le loyer variable\"}}]},{\"@type\":\"Article\",\"@id\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/bail-commercial-3-precisions-sur-le-loyer-variable\/#article\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/bail-commercial-3-precisions-sur-le-loyer-variable\/#webpage\"},\"author\":{\"@id\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/#\/schema\/person\/d08f5c2cf9de6fcfd33c30314745578e\"},\"headline\":\"Bail commercial # 3\\u00a0: pr\\u00e9cisions sur le loyer variable\",\"datePublished\":\"2018-11-30T16:07:56+00:00\",\"dateModified\":\"2021-11-09T10:50:55+00:00\",\"mainEntityOfPage\":{\"@id\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/bail-commercial-3-precisions-sur-le-loyer-variable\/#webpage\"},\"commentCount\":0,\"publisher\":{\"@id\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/#organization\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/bail-commercial-3-precisions-sur-le-loyer-variable\/#primaryimage\"},\"articleSection\":\"Autres domaines du droit,Immobilier - Banque assurances\",\"inLanguage\":\"fr-FR\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"CommentAction\",\"name\":\"Comment\",\"target\":[\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/bail-commercial-3-precisions-sur-le-loyer-variable\/#respond\"]}]},{\"@type\":\"Person\",\"@id\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/#\/schema\/person\/d08f5c2cf9de6fcfd33c30314745578e\",\"name\":\"Comundi\",\"image\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"@id\":\"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/#personlogo\",\"inLanguage\":\"fr-FR\",\"url\":\"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/da2835ae7b2c1279e8e897d242f4cda6?s=96&d=mm&r=g\",\"contentUrl\":\"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/da2835ae7b2c1279e8e897d242f4cda6?s=96&d=mm&r=g\",\"caption\":\"Comundi\"}}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1669"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1669"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1669\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9819,"href":"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1669\/revisions\/9819"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1670"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1669"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.comundi.fr\/mag-des-competences\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1669"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}