Interview sur le budget de maintenance des bâtiments

3 questions à Guy Germain qui anime la formation Optimisez la maintenance de vos bâtiments.

Quelles sont les erreurs à éviter dans l'évaluation des coûts de maintenance immobilière ?

Une erreur classique est de regrouper dans une même enveloppe sans distinction précise, les dépenses d'exploitation, d'amélioration, de mise en conformité... avec les dépenses réelles de maintenance.

La seconde est de ne pas faire au préalable une expertise de l'état du bien ainsi qu'une analyse de l'historique des interventions. Un manque de maintenance n'est pas toujours visible lors d'une visite, mais il peut engendrer des surcoûts par la suite.

Une autre erreur consiste à évaluer des coûts uniquement avec des devis insuffisamment détaillés, sans s'être fixé au préalable une valeur cible par la valorisation de la gamme de travail, l'utilisation de ratios confirmés ou un benchmarking validé.

Comment choisir des indicateurs de suivi budgétaire pertinents ?

Il est nécessaire en premier lieu d'analyser les types de dépenses constituant le budget, d'évaluer leur importance en termes d'impact financier et de les hiérarchiser.

Garder à l'esprit que les objectifs principaux des indicateurs sont de pouvoir apprécier instantanément, le maintien de situations optimisées, les progrès significatifs réalisés et à accomplir.

La pertinence des indicateurs sera donc de ne retenir que ceux qui ont une utilité parfaitement identifiée, n'exigeant pas de relevés ou de saisies que l'on ne pourra pas maintenir dans le temps.

Pour chacun d'eux, la valeur cible devra être définie, ainsi que les bornes mini maxi.

Quels sont les leviers possibles pour réduire les coûts de maintenance immobilière ?

En premier lieu, il faut déjà faire une « vraie maintenance » et non d'attendre les désordres ou les pannes pour intervenir.

Il est donc primordial d'élaborer un plan de maintenance décliné selon la décomposition arborescente du bien, des équipements, en tenant compte de l'utilisation, de la criticité au sens exploitation, de chaque élément.

Le préventif étant la démarche qui permet d'avoir les coûts de maintenance les plus faibles sur la durée de vie du bien, il devra être soigneusement défini et surtout optimisé.

La qualité de réalisation des opérations contenues dans ce plan est essentielle pour obtenir les résultats escomptés, ce qui signifie que la recherche du moindre coût sur la main d'œuvre est rarement la meilleure solution.

Chaque élément ou équipement onéreux à l'achat doit être suivi en termes de coût de maintenance et ce, depuis sa mise en service pour en déterminer la période où son remplacement deviendra économiquement nécessaire.

Disposer d'une GMAO adaptée à l'importance du bien est un outil sans lequel il est difficile d'être performant en gestion technico-économique.