Baux commerciaux : éviter les pièges

Réf. DO10
Formation présentielle
2 jours - 14 h 1 745.00  € HT
  • Petit-déjeuner d’accueil et repas du midi offerts

Objectifs


Moyens pédagogiques


Pré-requis


Suivi et évaluation


Pour quel public ?


Les plus


Programme détaillé

Jour 1 de la formation

Intégrer les évolutions de la réglementation applicable en matière de baux commerciaux

Définir le champ d'application de la propriété commerciale pour connaître ses droits

  • le champ originel 
  • le champ élargi

Appréhender la durée du bail pour anticiper les révisions du loyer

  • Les conditions particulières du droit au renouvellement 
  • Déterminer les éléments constitutifs d'un bail commercial

PREVOIR LA DUREE DU BAIL POUR ANTICIPER LES REVISIONS DU LOYER

La durée du bail : quelle marge de manoeuvre?

  • Négocier la possibilité de se retracter tous les trois ans 
  • Repérer les possibilités de dérogation 
  • Mesurer la différence entre durée contractuelle et durée effective

Déterminer le prix du loyer à l'origine/en cours de bail

  • Prendre en compte les éléments constitutifs du bail pour fixer le loyer d'origine 
  • Révision du loyer : négocier la formule la mieux adaptée à votre cas

CAS PRATIQUES

1/ Comment gérer la fin d'un bail dérogatoire : Les participants, en groupe, étudieront la situation des parties à l'issue d'un bail dérogatoire.

2/ Comment contester une révision de loyer

BIEN IDENTIFIER LES CLAUSES NEGOCIABLES POUR EVITER LES CONTENTIEUX

Contrôler les charges locatives et les travaux

  • Prendre en compte la différence entre ce qui est relatif au gros oeuvre et ce qui relève du menu entretien pour négocier les charges récupérables avec son bailleur 
  • Anticiper la réalisation de travaux et leurs conséquences juridiques et financières

Rédiger les clauses de cession et de sous-location

  • Identifier les conditions de cession et de sous-location 
  • La sous-location : quel est son statut juridique

Modifier la destination des locaux

  • Mesurer l'importance de la clause d'activité et les risques encourus par l'exercice d'une activité non contractuelle 
  • Envisager les possibilités de la déspécialisation

CAS PRATIQUE : Comment déterminer qui paie les travaux?

A partir du cas hypothétique de présence d'amiante dans des locaux loués, les stagiaires analyseront différentes versions du bail afin de savoir à qui incombe les travaux de désamiantage

Jour 2 de la formation

LA FIN DU BAIL COMMERCIAL : RENOUVELLEMENT OU EVICTION

Préparer la fin du bail

  • En cours de bail, que faire si l'une des parties souhaite y mettre fin? 
  • Les différents congés en fin de bail

Renégocier le loyer lors du renouvellement du bail

  • Comment évaluer le loyer payé ? 
  • Le plafonnement et ses limites

Locataires : quelles conséquences si vous subissez un refus de renouvellement de bail ?

  • Quels sont les droits des locataires ? 
  • Vérifier le calcul de l'indemnité d'éviction 
  • Prendre en compte le droit de repentir et le droit d'option

Intégrer les conséquences de la procédure collective du locataire depuis le 1er janvier 2006

  • La procédure de sauvegarde 
  • Le redressement judiciaire 
  • La liquidation judiciaire

GERER LES BAUX D'UNE CHAINE DE MAGASINS : L'EXEMPLE DE SEPHORA

Gérer les baux d'une chaîne de magasins

  • Résoudre la question des charges : en centre-ville, en centre commercial
  • Négocier l'évolution du loyer : anticiper l'évolution de l'indice INSEE, la clause d'échelle mobile
  • L'échéance contractuelle du bail : adapter votre stratégie de locataire aux caractéristiques du bail